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深圳房地产市场大宗交易等风来?

(原标题:深圳房地产市场大宗交易等风来?)

“无论是外资,还是全国性自用客户,去年来深圳看项目的机构明显增多,深圳大宗交易市场正越来越受投资者关注。只是因为疫情反复,叠加房地产环境遇冷,看的多,定的少,去年市场数据并未创新高,”第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿认为,“深圳大宗交易市场的投资窗口已打开,未来充满机会,只要信心回暖、金融宽松,无论是交易数量,还是交易金额都会再创新高。”

一线城市大宗交易总体趋势回暖

去年开始,全国一线城市大宗交易总体趋势正在回暖。

据第一太平戴维斯数据统计,2021年,北上广深四大一线城市大宗交易总成交额近1800亿元,同比增长约7%。其中,上海大宗交易成交额领跑全国,突破700亿元,成交宗数70宗,创新高。显然,一线城市中,上海大宗交易市场是最活跃的,仍然是境内外投资机构、险资及自用客户的主要投资市场,各方投资力量比较均衡。

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四大一线城市大宗交易的单宗交易额均有所减小。其中,北京大宗交易成交最多,平均单宗金额约17.7亿元;深圳平均单宗成交金额最小,约9.3亿元。

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尽管单宗交易金额不高,但需要注意的是,深圳去年成交宗数提高了。吴睿表示:“我们明显感觉到,去年来大湾区,看深圳市场的投资机构明显增多。只是,受疫情影响,以及深圳地产市场低迷,加上部分地产开发商陆续陷入困境,整体投资环境不太好,机构普遍表现得较为谨慎。看的多,定的少,成交的也多是小金额交易,这个数据远低于深圳疫情前。”但从去年成交数据可以看出,自用客户为主要购买力,这主要是受深圳定位及政策等多重利好,全国性自用客户正在积极关注湾区市场。

“对于外资,尤其是港资而言,深圳市场比北京、上海更具有地理优势。只是因为疫情的因素,以及深圳严厉的地产调控政策影响,暂时没有投资深圳。但深圳这个市场,他们肯定是不会放弃的,粤港澳大湾区的发展是其必须配置的投资领域。”吴睿提到:“在我接触的客户中,很多老牌香港家族多次咨询深圳项目,他们的思路其实很清晰,就是看好粤港澳大湾区的未来。但是他们的投资习惯较为谨慎,加上疫情因素,很多老板无法亲自来深圳考察项目,无法做决策,以致成交延后。一旦疫情结束,通关出行自由,这一块的投资需求很快就会释放出来。”

深圳小规模交易成市场主流

2021年,深圳成交32宗大宗交易,总成交金额约297亿元,总成交额同比下降约6%,但成交宗数显著增加,小规模交易正成为市场主流。

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整体而言,深圳全年的有效成交并不活跃。第一季度录得成交额最高,约142亿元,主要为前年在谈交易,去年初落地成单。第二、三季度受疫情反复、房地产市场调控、金融政策收紧及境外债暴雷等多重因素影响,叠加了市场过度的悲观反应,使得有效交易量下滑。第四季度由于临近年底业绩实现,陆续有上市企业自用购置及开发商旧改项目购置的成交,使得市场整体交易量回升。

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对于深圳去年大宗交易有效成交率不高,吴睿分析认为,部分投资者抱着捡漏心态来深圳看项目,以为困境开发商会超低抛售资产,然而大多失望而归。目前,大多深圳困境开发商出售项目因为高债务杠杆问题而难以交易。因而即使市场上流传着各种资产清单,但成交并不多。

深圳投资窗口已打开

吴睿多次强调,去年,前来第一太平戴维斯咨询深圳项目的投资机构和企业明显增多。这个感受,在数据上得到证明:去年,深圳租赁市场活跃,净吸纳量创新高,租金趋势企稳回升,表示企业看好深圳未来,正用真金白银加大投入。未来,深圳市场会更好,尤其是大宗交易,会受越来越多的投资机构关注。

首先,深圳城市基本面稳定向好,粤港澳大湾区概念已成熟,深港融合正在持续推进,这蕴含了巨大的投资潜力。随着大湾区融合推进,以前是1.0的深圳,以后可能是2.0的深圳,看得见的发展趋势,会被更多投资者关注。

其次,目前还有很多投资机构没有布局深圳,随着越来越多的投资资金进入深圳,一家买、两家买、三五家买,投资氛围起来,就会形成良性循环。相信未来,无论是全国性投资企业,还是外资,都会直接或者间接的方式布局深圳。

第三,深圳本身的产业原生动力很强。看去年深圳写字楼的吸纳量,接近120万平米。全中国最高,表明深圳产业发展非常活跃。

吴睿认为,随着预期市场可供交易标的增加,有一定议价空间,为中长期投资者带来投资窗口期。在经历政策变动及多轮市场调整后,工改工项目价格回调企稳,部分项目已经满足中长期持有运营的投资逻辑。

其他投资观点

1、“买房就暴涨”的时代已经结束,但一线城市房产仍有投资价值。

国内投资渠道并不多,对于普通投资者,吴睿认为,购买房产仍是不错的资产配置。在“房住不炒”的政策下,过往买房必涨、暴涨的时代已经结束,但从长远来看,一线城市房产仍具升值空间,同时区域存在分化。“这与城发展的脉络一样,不是所有城市的房子具有投资价值,同一个城市,不同地段,房价趋势也会出现分化。”土地资源紧张、未来人口持续增长的区域,其房产更有价值。

2、并非所有的房地产领域都进入了“黑铁时代”。

对于万科郁亮提出的“黑铁时代”,吴睿认为,对于过去一直保持高杠杆、快周转的开发企业,现在打法变了,整体利润低了,是进入所谓黑铁时代。但对于部分拥有优质项目储备并保持稳健运营逻辑的地产企业,他们的好时代仍然可期。同时,地产行业内还有很多细分赛道也才刚刚开始凸显价值,比如产业园、数据中心、物流等领域。

【文中数据均来源:RCA、市场公开信息、第一太平戴维斯研究部、投资部整理。统计数据均为 1 个亿以上交易】

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